Товарищество собственников жилья: как создать и как оно управляется

Товарищество собственников жилья — третий способ управления домом и единственный, при котором собственники создают собственное юридическое лицо. Не нанимают компанию и не управляют без организации, а учреждают её сами.

Отсюда и его положение между двумя другими способами: контроль остаётся у собственников, как при непосредственном управлении, но у дома появляется баланс, счёт, устав и возможность нанимать людей.

Что такое товарищество#

Товарищество создаётся по инициативе собственников помещений и действует на основе самоуправления в соответствии со своим уставом. Это юридическое лицо: оно имеет обособленное имущество на самостоятельном балансе, вправе от своего имени приобретать и осуществлять права, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Права юридического лица товарищество приобретает с момента государственной регистрации. Если уставом не установлено иное, оно создаётся без ограничения срока деятельности.

Два правила о членстве, которые снимают обычные вопросы:

• членами являются юридические и физические лица — собственники помещений в доме; покупатель помещения становится членом с момента возникновения права собственности;
• член товарищества не отвечает по обязательствам товарищества, а само товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и не отвечает по обязательствам своих членов.

Шесть шагов к созданию#

1. Инициативане менее десяти процентов собственников помещений каждого дома, желающих объединиться в товарищество, требуют созыва учредительного собрания.
2. Уведомлениене позднее чем за десять дней: объявление в каждом подъезде или вручение под подпись; юридическим лицам — заказным письмом, электронным сообщением либо вручением уполномоченному представителю.
3. Кворумна собрании присутствует более пятидесяти процентов всех собственников помещений каждого дома или их представителей.
4. Голосованиерешение принято, если за него проголосовало более пятидесяти процентов участвующих в собрании собственников или их представителей.
5. Повесткао создании товарищества, об утверждении устава, об избрании председателя и членов правления, об избрании ревизионной комиссии.
6. Регистрациятоварищество приобретает права юридического лица с момента государственной регистрации в установленном порядке.

Устав: тринадцать обязательных пунктов#

Устав — не формальность, а документ, по которому потом решаются все споры. Закон перечисляет, что в нём должно быть:

• полное и сокращённое наименование, место нахождения (почтовый адрес);
• адреса домов, собственники помещений которых объединены в товарищество;
• предмет и цели деятельности;
• права и обязанности товарищества и его членов;
• порядок использования и распределения дохода от использования общего имущества, коммерческой деятельности, реализации и сдачи в аренду отдельных частей общего имущества;
• порядок возмещения убытков товарищества;
• порядок создания резервных и иных фондов;
• доля каждого собственника жилого и нежилого помещения в общем имуществе;
• порядок установления размеров обязательных взносов и их уплаты членами;
• порядок управления общим имуществом, придомовым участком и имуществом товарищества;
• сведения о численном составе и сроке избрания правления и ревизионной комиссии, их полномочиях и порядке принятия ими решений;
• порядок составления, проверки и утверждения годовых отчётов;
• порядок реорганизации и ликвидации товарищества.

Кто чем управляет#

Общее собрание членов — высший орган. Его полномочия закон перечисляет подробно: утверждать устав и изменения к нему; избирать правление, председателя правления и ревизионную комиссию и досрочно прекращать их полномочия; утверждать годовой план работ и отчёт о его исполнении; утверждать годовую смету доходов и расходов и отчёт о её исполнении; утверждать размер обязательных взносов; утверждать кандидатуру управляющего или управляющей организации; определять размер вознаграждения председателю, членам правления и ревизионной комиссии; утверждать зарплату работников; создавать специальные фонды; утверждать правила пользования общим имуществом; рассматривать жалобы на правление; определять порядок согласования реконструкции и перепланировки; определять порядок использования средств собственников одного дома на нужды другого.

Правление — исполнительный орган, подотчётный собранию. Избирается из числа членов в составе и на срок, установленные уставом. Созывается председателем в сроки устава, но не реже одного раза в месяц; заседание правомочно при участии не менее двух третей его членов; решения принимаются простым большинством. Если более тридцати процентов площади всех помещений в доме принадлежит одному лицу, это лицо с его согласия включается в состав правления.

Ревизионная комиссия — контрольный, а не управляющий орган. Избирается из членов товарищества в составе не менее трёх человек, её члены не могут одновременно быть членами правления. Ежегодно представляет собранию отчёт о проверке финансово-хозяйственной деятельности; до рассмотрения на собрании этот отчёт не может передаваться третьим лицам.

Что товарищество вправе и что обязано#

Среди прав: определять способ содержания общего имущества, придомового участка и собственного имущества; устанавливать годовую смету доходов и расходов; пользоваться кредитами банков; получать земельные участки в постоянное пользование; возводить на участке хозяйственные постройки в соответствии с градостроительными нормами; распоряжаться своим имуществом, включая сдачу в аренду; выполнять работы и оказывать дополнительные услуги членам и другим лицам; создавать специальные фонды.

Отдельно стоит право доступа: для контроля состояния, обслуживания и ремонта общего имущества внутри помещения товарищество вправе войти в помещение собственника — предварительно уведомив и в его присутствии, а при аварии немедленно.

Среди обязанностей — те, что дают больше всего работы:

• обеспечивать своевременное поступление обязательных взносов;
• ежегодно определять план работ по содержанию общего имущества отдельно по каждому дому и составлять отчёт о его исполнении;
• ежегодно составлять смету доходов и расходов и отчёт о её исполнении — также отдельно по каждому дому;
• обеспечивать членам по их требованию доступ ко всем документам, касающимся их прав, в том числе в электронной форме.

Последние три пункта и определяют, потянет ли товарищество несколько домов: план, смета и отчёт нужны по каждому дому отдельно, а не одной строкой на всех.

Имущество и деньги#

Имущество товарищества составляют денежные средства, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, транспортные средства и иное имущество. Денежные средства складываются из обязательных взносов членов, их добровольных взносов, благотворительных средств юридических и физических лиц, доходов от предпринимательской деятельности и иных поступлений.

Важное правило на случай распада: если собственники помещений отдельного дома вышли из товарищества, соответствующая часть денежных средств, сформированных из накопленных на капитальный ремонт этого дома средств, передаётся вновь создаваемому органу управления этим домом.

Выход и ликвидация#

Членство в товариществе прекращается в трёх случаях: при прекращении права собственности на помещение; при принятии большинством собственников помещений дома решения о выходе из товарищества; при ликвидации товарищества.

Реорганизация возможна в форме слияния, присоединения, разделения и выделения — по решению общего собрания, принятому более чем пятьюдесятью процентами голосов членов. При ликвидации оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество распределяется между членами пропорционально их участию в формировании имущества товарищества.

Чего в законе нет#

• Нет налоговой льготы для товарищества. Освобождение от всех видов налогов предусмотрено для управляющей организации или управляющего (статья 27). Более того, вознаграждение членам правления, ревизионной комиссии и зарплата работников товарищества подлежат налогообложению в соответствии с налоговым законодательством.
• Нет минимального или максимального числа членов правления — его определяет устав.
• Нет обязанности нанимать сотрудников: товарищество вправе, но не обязано.
• Нет запрета на предпринимательскую деятельность — доходы от неё прямо названы среди источников средств.

Что читать рядом#

Товарищество — один из трёх способов управления; сравнение всех трёх в статье три способа управления. Размер обязательных взносов утверждает общее собрание членов, а считается он от площади и сметы — метод в статье как рассчитать обязательные взносы.

Если дом склоняется не к товариществу, а к найму компании — что должно быть в договоре, разобрано в статье договор управления домом.

Правовая основа: Закон Республики Узбекистан от 7 ноября 2019 года № ЗРУ-581 «Об управлении многоквартирными домами», статьи 16, 27, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 44, 46, 47, 48. Формулировки изложены своими словами; точный текст в действующей редакции — на lex.uz.