Когда дом нанимает управляющую организацию или управляющего, отношения оформляются договором управления многоквартирным домом. Это не формальность: именно договор определяет, что компания обязана делать, сколько это стоит и как её проверять.
У этого договора есть особенность, которую часто упускают: он заключается с каждым собственником, а не один на дом. И условия в нём — те, что указаны в решениях общего собрания.
Кого можно нанять#
Управлять домом по договору может юридическое лицо — управляющая организация — либо физическое лицо, зарегистрированное индивидуальным предпринимателем, — управляющий.
Требования к ним разные по форме, но одинаковые по сути — квалификация:
- у организации в штате должно быть не менее двух специалистов по управлению многоквартирным домом с соответствующим квалификационным (аттестационным) сертификатом;
- у управляющего — регистрация в качестве индивидуального предпринимателя и такой же квалификационный (аттестационный) сертификат.
И организация, и управляющий обязаны обеспечить свободный доступ к информации об оказываемых услугах, выполняемых работах и их стоимости — собственникам помещений, совету дома, правлению и ревизионной комиссии товарищества.
Пять обязательных условий#
| Что должно быть в договоре | На что смотреть при подписании |
|---|---|
| Состав общего имущества, в отношении которого осуществляется управление, и адрес дома | Общая формулировка «общее имущество дома» — плохой признак: спор пойдёт именно о границах |
| Перечень услуг и работ по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества и порядок изменения этого перечня | Важнее самого перечня — порядок его изменения: без него список нельзя ни расширить, ни сократить без конфликта |
| Порядок определения цены договора и порядок внесения платы | Не только сумма, но и то, из чего она считается и когда вносится |
| Порядок осуществления контроля за выполнением обязательств по договору | Это ваш единственный рычаг между отчётами: как проверять и в какой форме предъявлять претензии |
| Порядок и сроки отчётности за выполненные работы и оказанные услуги | Годовой отчёт установлен законом; в договоре стоит закрепить и промежуточный |
Пункт про отчётность дополняется отдельной статьёй: если договором не установлено иное, управляющая организация или управляющий ежегодно отчитывается на общем собрании об исполнении договора за предыдущий год. Кроме того, они обязаны обеспечить свободный доступ собственников к информации об основных показателях своей финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и выполняемых работах, порядке и условиях их оказания и об их стоимости.
Срок и автопродление#
Договор заключается на срок не менее чем один год, но не более чем на пять лет. Договора на полгода или на бессрочный срок этот закон не предполагает.
Дальше — правило, из-за которого дома чаще всего остаются с компанией, которой недовольны:
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях, какие были им предусмотрены.
То есть бездействие — это выбор в пользу продления. Двухлетний договор, о котором никто не вспомнил, становится ещё двухлетним, с той же ценой и тем же перечнем услуг.
Как расторгнуть договор#
Собственники на основании решения общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если управляющая организация или управляющий не выполняет его условия, и принять решение о выборе другой организации или управляющего.
Обратите внимание на связку: основание — неисполнение условий договора, форма — решение общего собрания. Поэтому договор с внятным перечнем услуг и порядком контроля защищает собственников дважды: он говорит, что компания должна делать, и он же позволяет показать, что она этого не делает.
Что передаётся при уходе#
В течение трёх рабочих дней со дня прекращения договора управляющая организация или управляющий обязан передать:
- техническую документацию на дом и иные связанные с управлением документы;
- остаточные денежные средства;
- ключи от помещений, входящих в состав общего имущества;
- иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации и управления домом.
Передаётся всё это вновь выбранной управляющей организации или управляющему — либо собственнику помещения, определённому решением общего собрания. Второй вариант важен: если новая компания ещё не выбрана, дом не остаётся без документов и ключей, но собрание должно назвать, кому именно их передать.
Чего в законе нет#
- Нет срока предварительного уведомления о расторжении. Требуется решение общего собрания и неисполнение условий, а конкретный срок предупреждения закон не устанавливает — его стоит прописать в самом договоре.
- Нет лицензирования. Требование к компании — два специалиста с квалификационным сертификатом в штате, а не лицензия.
- Нет обязательной формулы цены. Договор должен содержать порядок её определения, но за квадратный метр, за лицевой счёт или фиксированной суммой — решают стороны.
- Нет правила об индексации. Если хотите ежегодный пересмотр цены, это условие договора, а не норма закона.
- Нет типовой формы договора в самом законе: есть перечень того, что в нём должно быть.
Что читать рядом#
Договор — это второй из трёх способов управления. Чем он отличается от непосредственного управления и товарищества, разобрано в статье три способа управления, а решение о его заключении принимает общее собрание — порядок в отдельной инструкции.
Цена договора и обязательные взносы — разные вещи: взнос собственника выводится из площади и сметы, и плата управляющей организации входит в эту смету. Метод расчёта — в статье как рассчитать обязательные взносы.
Частые вопросы#
С кем заключается договор управления?
С каждым собственником помещения, в письменной форме, на условиях, указанных в решениях общего собрания.
На какой срок можно заключить договор?
Не менее чем на один год и не более чем на пять лет.
Что будет, если срок договора истёк и все молчат?
Договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях. Заявление о прекращении должно поступить от одной из сторон до окончания срока.
Можно ли расторгнуть договор досрочно?
Собственники по решению общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если компания не выполняет его условия, и выбрать другую организацию или управляющего.
Что компания обязана передать при уходе?
Техническую документацию и иные документы по управлению, остаточные денежные средства, ключи от помещений общего имущества и иные технические средства и оборудование — в течение трёх рабочих дней, новой компании либо собственнику, определённому решением общего собрания.
Нужна ли управляющей организации лицензия?
Этот закон лицензирования не вводит. В штате должно быть не менее двух специалистов по управлению многоквартирным домом с квалификационным (аттестационным) сертификатом.
Как часто компания обязана отчитываться?
Если договором не установлено иное — ежегодно на общем собрании, об исполнении договора за предыдущий год. Свободный доступ к информации об услугах, работах и их стоимости она обязана обеспечивать постоянно.
Правовая основа: Закон Республики Узбекистан от 7 ноября 2019 года № ЗРУ-581 «Об управлении многоквартирными домами», статьи 27, 28, 29. Формулировки изложены своими словами; точный текст в действующей редакции — на lex.uz.