Первый вопрос на собрании, где выбирают управляющую организацию, звучит одинаково в любом доме: «А сколько это будет стоить и кто вообще решает?» Второй вопрос — «а они не поднимут цену через полгода?»
Ответ закона на оба вопроса короче, чем ожидают, и в одном месте — неожиданный. Разберём, кто устанавливает размер платы, какие условия договор обязан содержать, кого по закону вообще можно нанять управляющим и почему потолка цены в законе нет.
Кто устанавливает размер платы#
Здесь закон однозначен, и решение принимается не управляющей организацией:
Размер обязательных взносов или платежей собственников помещений на содержание, эксплуатацию и ремонт общего имущества, а также благоустройство прилегающего к дому земельного участка определяется решением общего собрания.
Управляющая организация может предложить цену, обосновать её сметой, показать расчёт на квадратный метр — но утверждает её собрание. Само же попадание этой цены в договор закон описывает отдельно: договор управления обязан содержать порядок определения цены договора и порядок внесения платы.
Обратите внимание на формулировку — не «цену», а порядок определения цены. Это оставляет дому выбор: зафиксировать ставку на весь срок или описать, при каких условиях и по какой процедуре она пересматривается. Второе законнее выглядит, чем ежегодный спор на пустом месте.
Пять условий, без которых договор неполный#
Закон перечисляет их закрытым списком. Договор управления должен содержать:
| Условие | Что оно закрывает |
|---|---|
| Состав общего имущества, в отношении которого осуществляется управление, и адрес дома | За что именно отвечает управляющая организация |
| Перечень услуг и работ по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества и порядок изменения этого перечня | Что входит в цену — и как перечень меняется без нового договора |
| Порядок определения цены договора и порядок внесения платы | Сколько и как платят |
| Порядок осуществления контроля за исполнением обязательств управляющей организацией или управляющим | Кто и как проверяет работу |
| Порядок и сроки отчётности за выполненные работы и оказанные услуги | Когда дом видит отчёт |
Проверьте по этому списку договор, который вам предлагают подписать. Чаще всего выпадают два последних пункта — контроль и отчётность, — и именно их отсутствие через год превращается в конфликт.
Кого по закону можно нанять#
Пункт, который на собраниях почти не обсуждают, хотя он отсекает половину случайных предложений.
Управляющий — физическое лицо — обязан быть зарегистрирован в установленном порядке как индивидуальный предприниматель и иметь квалификационный (аттестационный) сертификат. В штате управляющей организации должно быть не менее двух специалистов с соответствующим квалификационным сертификатом по управлению многоквартирным домом.
Это прямое требование закона, а не рекомендация. Перед голосованием на собрании разумно запросить у претендента сертификаты — и приложить копии к протоколу.
За что управляющая организация отвечает перед вами#
Ответственность закон формулирует через качество, а не через объём:
Управляющая организация или управляющий отвечает перед собственниками помещений за оказание услуг и выполнение работ, которые обеспечивают содержание общего имущества и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных правил содержания общего имущества.
То есть эталон — не то, что записано в вашем договоре мелким шрифтом, а требования технических регламентов и правил содержания. Договор может добавить к ним, но не может опустить планку ниже.
Право на информацию о расходах#
Отдельная норма, которую стоит цитировать при первом же отказе показать документы:
Управляющая организация и управляющий обязаны обеспечить свободный доступ собственников помещений, совета многоквартирного дома, правления товарищества и ревизионной комиссии к информации об оказываемых услугах и выполняемых работах по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества и об их стоимости.
Три вещи, которые из неё следуют. Доступ — свободный, то есть не по особому разрешению. Круг лиц назван прямо и включает каждого собственника, а не только председателя. И информация касается стоимости, а не только состава работ.
Срок ответа в этой норме не назван — закон говорит об обеспечении доступа, а не о сроке рассмотрения обращения. Поэтому конкретный срок имеет смысл закрепить в самом договоре, в разделе о контроле.
Налоги: что именно освобождено#
Норма есть, но она уже́, чем её обычно пересказывают:
Управляющая организация или управляющий при оказании услуг и выполнении работ по управлению, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества, а также по благоустройству прилегающего к дому земельного участка освобождается от уплаты всех видов налогов в части оказания этих услуг и выполнения этих работ.
Границы у льготы жёсткие:
- Освобождение действует в части этих услуг и работ — не на всю деятельность
организации.
- Оно адресовано управляющей организации и управляющему. Те же услуги,
оказанные организациями сферы жилищно-коммунального обслуживания, закон в другой статье прямо относит к подлежащим налогообложению.
- Вознаграждение председателю и членам совета дома, членам правления и
ревизионной комиссии, а также зарплата работников товарищества облагаются налогами в соответствии с налоговым законодательством.
Практический вывод: льгота — не повод не считать налоги, а повод правильно разделить в учёте деятельность по управлению домом и всё остальное. Конкретику сверяйте с налоговым законодательством и с бухгалтером.
Срок договора и автопродление#
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее одного года, но не более пяти лет.
И следом — норма, о которой забывают ровно до дня, когда срок истёк:
Если по истечении срока действия договора управления ни одна из сторон не заявила о его прекращении, договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях, которые в нём предусмотрены.
То есть молчание — это согласие на продление, причём на тот же срок. Трёхлетний договор, о котором забыли, продлевается ещё на три года. Если дом хочет пересмотреть условия, заявление о прекращении нужно подать до истечения срока — и лучше письменно, с отметкой о вручении.
Если управляющая организация не выполняет условия#
Самый сильный инструмент дома лежит не в суде:
Если управляющая организация или управляющий не исполняет условия договора, собственники помещений вправе на основании решения общего собрания в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе другой управляющей организации или управляющего.
Обратите внимание: основание — решение общего собрания, а не судебное решение. Дом сам принимает решение об отказе и о выборе нового управляющего.
Дальше закон описывает передачу дел, и здесь появляется единственный жёсткий срок во всей этой теме:
- Три рабочих дня со дня расторжения договорасрок, в который прежняя
- Что передаётся: техническая документация дома и другие документы,
- Кому: вновь выбранной управляющей организации или управляющемулибо
Три рабочих дня — это очень мало, если документы и данные о начислениях лежат в чужой системе или в чужом Excel. Об этом стоит подумать до подписания договора, а не в день расторжения.
Перерасчёт по итогам года#
Ещё одна норма, которая работает в пользу собственников и почти не используется:
Окончательный расчёт по уплате обязательных взносов или платежей производится после завершения текущего года на основании сведений об объёмах фактически выполненных работ, их качестве и сроках выполнения. При обосновании расходов платежи пересчитываются: недостающие средства учитываются при формировании взносов в периоде после отчётного года, излишние — засчитываются в счёт будущих платежей.
Смета — это план. По итогам года план сверяют с фактом, и разница не пропадает: недобор поднимает взносы следующего года, перебор уменьшает будущие платежи. Чтобы этой нормой можно было воспользоваться, нужен один документ — учёт начислений и фактических расходов по каждому помещению за весь год.
Именно эту часть NURLI UY закрывает: начисления, оплаты и задолженность хранятся по каждому лицевому счёту, а годовой срез собирается за минуту, а не за неделю сведе́ния таблиц.
Чего в этом законе нет#
Самая частая ошибка в разговорах о цене — ссылаться на закон там, где он молчит.
- Нет потолка цены. Закон не ограничивает размер платы за управление ни в
процентах, ни в суммах, ни в ставке за квадратный метр.
- Нет тарифа и нет минимальной цены. Цену определяет собрание.
- Нет правила об индексации. Ни «не более инфляции», ни «не более 5% в год»
в законе нет: порядок изменения цены — это то, что вы сами записываете в договор.
- Нет стандартного перечня услуг. Перечень услуг и работ — обязательное
условие договора, но его содержание закон не задаёт.
- Нет периодичности отчётности для управляющей организации: порядок и сроки
отчётности устанавливает договор. Периодичность «не реже одного раза в три месяца» относится к правлению товарищества перед его членами — это другой способ управления.
- Нет требования к управляющей организации проводить конкурс при выборе
подрядчиков. Конкурсная основа в законе появляется в двух других местах: общее собрание принимает решения о заключении договоров на конкурсной основе, а выбор подрядчиков на конкурсной основе отнесён к полномочиям правления товарищества.
- Нет штрафов за завышение цены или плохую работу. Инструменты дома —
контроль по договору, односторонний отказ по решению собрания и обращение в суд.
Что читать рядом#
Из чего складывается сам договор и как его заключают — в статье договор управления домом. Какие вообще есть способы управления и чем управляющая организация отличается от товарищества — в разборе способы управления домом.
Как решение о цене проводится через собрание — в статье общее собрание собственников. А что именно должна обеспечивать управляющая организация за эти деньги — в разборе стандарты содержания.
Частые вопросы#
Кто устанавливает размер платы за управление домом?
Размер обязательных взносов и платежей собственников определяется решением общего собрания. Порядок определения цены договора и порядок внесения платы обязательно указываются в договоре управления.
Есть ли в законе предельная цена услуг управляющей организации?
Нет. Закон не устанавливает ни потолка цены, ни тарифа, ни правила индексации. Цену определяет общее собрание, а порядок её изменения фиксируется в договоре.
Может ли управляющая организация поднять цену в течение года?
Только в порядке, который предусмотрен самим договором. Порядок определения цены — обязательное условие договора управления, поэтому именно в нём и нужно описать, как и при каких условиях цена пересматривается.
Какие требования закон предъявляет к управляющему?
Управляющий-физлицо должен быть зарегистрирован как индивидуальный предприниматель и иметь квалификационный (аттестационный) сертификат. В штате управляющей организации должно быть не менее двух специалистов с таким сертификатом.
На какой срок заключается договор управления?
Не менее чем на один год и не более чем на пять лет. Если по истечении срока ни одна из сторон не заявила о прекращении, договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях.
Как расторгнуть договор с плохой управляющей организацией?
Если она не исполняет условия договора, собственники на основании решения общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и выбрать другую управляющую организацию или управляющего.
Что управляющая организация обязана передать при расторжении договора?
В течение трёх рабочих дней со дня расторжения — техническую документацию дома и другие документы по управлению, остаток денежных средств, ключи от помещений общего имущества и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации и управления домом.
Правда ли, что управляющая организация не платит налоги?
Освобождение есть, но узкое: оно действует в части услуг и работ по управлению, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества и по благоустройству придомового участка. Вознаграждение членам совета, правления и ревизионной комиссии и зарплата работников товарищества облагаются налогами по налоговому законодательству.
Правовая основа: Закон Республики Узбекистан от 7 ноября 2019 года № ЗРУ-581 «Об управлении многоквартирными домами», статьи 16, 21, 27, 28, 45. Формулировки изложены своими словами; точный текст в действующей редакции — на lex.uz.