«Men u yerda yashamayman, kvartirani ijarachilar oladi — oʻshalar toʻlasin». Bu gapni har bir kengash raisi va har bir boshqaruvchi tashkilot menejeri eshitgan. Mantiqli koʻrinadi, lekin deyarli har doim notoʻgʻri.
Koʻp kvartirali uylarni boshqarish toʻgʻrisidagi qonunda ijara faqat bir marta tilga olinadi — va uni kutilgan joyda emas. Qonun aslida nima deyishini, ijaraga berilgan kvartira uchun uy oldida kim javob berishini va majburiyat qaysi yagona holatda boshqa shaxsga oʻtishini koʻrib chiqamiz.
Qonun mulkdorga nimaga ruxsat beradi#
Uyni ijaraga berish — qonundan yashiringan ish emas. Bu huquq mulkdor huquqlari roʻyxatida bevosita yozilgan:
Joy mulkdori ... oʻziga mulk huquqi asosida tegishli boʻlgan joyni ijara shartnomasi, bepul foydalanish shartnomasi asosida yoki boshqa qonuniy asosda egalik qilish va (yoki) undan foydalanish uchun boshqa shaxsga berish huquqiga ega.
Iborani diqqat bilan oʻqing: egalik qilish va (yoki) foydalanish beriladi. Mulk huquqi mulkdorda qoladi — u bilan birga qonun shu huquqqa bogʻlagan hamma narsa ham qoladi.
Nega majburiyatlar mulkdorda qoladi#
Qonunning keyingi moddasi «Joy mulkdorining majburiyatlari» deb ataladi. Undagi roʻyxat uzun: joydan qatʼiy moʻljallangan maqsadda foydalanish, joyning va umumiy mol-mulkning but saqlanishini taʼminlash, sanitariya-texnika uskunalariga ehtiyotkorlik bilan munosabatda boʻlish, suv, gaz, elektr va issiqlik energiyasidan tejamli foydalanish, texnik foydalanish qoidalariga va sanitariya normalariga rioya etish, nosozlik aniqlanganda darhol chora koʻrish va tegishli xizmatga xabar qilish, avariya vaziyatida avariya-tiklash xizmatini kiritish, uy hayvonlarini saqlash talablariga rioya etish.
Alohida blokda taqiqlar keladi: umumiy mol-mulkning buzilishiga yoʻl qoʻymaslik, ruxsatnomasiz imorat va inshootlarni oʻzboshimchalik bilan tiklamaslik, yongʻinga qarshi oʻtish joylarini, umumiy yoʻlaklarni, ihotalangan pillapoyalarni va zaxira chiqish joylarini toʻsib qoʻymaslik, uy hayvonlarini zinapoya, cherdak, yertoʻla va boshqa umumiy joylarda saqlamaslik, tayanch qobiliyati va zilzilaga bardoshlilikni buzadigan ishlarni oʻzboshimchalik bilan bajarmaslik.
Bu roʻyxatda ijarachi bir marta ham uchramaydi. Qonun bu majburiyatlarni kvartirada haqiqatda yashayotgan odamga oʻtkazmaydi va ijaraga berilgan uy uchun istisno qilmaydi. Demak, uy uchun majburiyatli shaxs mulkdor boʻlib qolaveradi.
Zarar uchun kim javob beradi#
Bu yerda qonun javobgarlikni «mulkdor» soʻzidan kengroq belgilaydi — va bu aynan ijaraga berilgan uy haqida:
Agar mulkdor yoki u bilan birga yashovchi shaxslar boshqa mulkdorlarning mol-mulkiga yoxud umumiy mol-mulkka zarar yetkazgan boʻlsa, ular yetkazilgan zararning oʻrnini qoplashi shart.
«U bilan birga yashovchi shaxslar» — joyda yashayotganlar. Lekin uy talabini baribir mulkdor orqali bildiradi: uyning ijarachi bilan shartnomaviy munosabati yoʻq, reyestr mulkdorlar boʻyicha yuritiladi va umumiy mol-mulk boʻyicha munosabatlarda taraf aynan mulkdordir.
Ijaraga berilgan kvartiraga kirish#
Uyni ijaraga beradigan mulkdorlar eng noqulay paytda bilib qoladigan yana bir norma:
Agar umumiy mol-mulkning faqat mazkur joydan kirilishi mumkin boʻlgan konstruktiv qismlarini tekshirish, taʼmirlash yoki almashtirish zarur boʻlsa, basharti mulkdor bu haqda oldindan xabardor qilinsa, mulkdor koʻp kvartirali uyni boshqarish organi vakillarining bu joyga kirishiga ruxsat berishi shart. Avariyaning oldini olish yoki uning oqibatlarini tezkor bartaraf etish zarur boʻlgan shoshilinch hollarda oldindan xabardor qilish talab etilmaydi.
Majburiyat mulkdor zimmasida. Kalit faqat ijarachida boʻlsa va mulkdor boshqa shaharda boʻlsa ham, majburiyat yoʻqolmaydi — shuning uchun kirish sharti ijara shartnomasiga yozib qoʻyilgani maʼqul.
Boʻsh kvartira badaldan ozod qilmaydi#
Alohida norma eng koʻp aytiladigan bahonani yopadi:
Mulkdorning oʻziga qarashli joydan foydalanmasligi yoxud umumiy mol-mulkdan foydalanishdan voz kechishi uni umumiy xarajatlarda ishtirok etishdan toʻliq yoki qisman ozod etmaydi.
Yaʼni «men bu yerda yashamayman» ham, «kvartira boʻsh turibdi» ham, «liftdan foydalanmayman» ham ishlamaydi. Umumiy xarajatlardagi ulush uyning kadastr pasportiga muvofiq joy maydoniga qarab belgilanadi — kim va qancha tunashiga qarab emas.
Oʻtkazish mumkin boʻlgan yagona majburiyat#
Mana, uyini ijaraga beradigan mulkdorlar izlaydigan oʻsha norma:
Joy mulkdori umumiy mol-mulkni saqlash, undan foydalanish va uni taʼmirlash uchun umumiy xarajatlarda ishtirok etish boʻyicha oʻzining majburiyatini shartnoma asosida boshqa shaxsga oʻtkazishi mumkin. Joy mulkdori majburiy badallarni yoki toʻlovlarni toʻlash boʻyicha oʻz majburiyatlari boshqa shaxsga oʻtkazilganligi toʻgʻrisida koʻp kvartirali uyni boshqarish organini xabardor qilishi shart.
Undan kelib chiqadigan uch narsa:
- Aynan pul majburiyati oʻtkaziladi — umumiy xarajatlarda ishtirok etish.
Joyni saqlash, xavfsizlik va foydalanish qoidalariga oid majburiyatlar bu normada tilga olinmagan.
- Shartnoma kerak. «Ijarachilar oʻzi toʻlaydi» degan ogʻzaki kelishuv uy
uchun hech narsa yaratmaydi: shartnomasiz uy oldida mulkdor javobgar boʻlib qolaveradi.
- Boshqarish organini xabardor qilish shart. Bu — mulkdorning bevosita
majburiyati, xushmuomalalik emas. Xabar boʻlmaguncha uy hisob-kitobni mulkdorga yozadi va qarzdor ham oʻsha boʻlib turadi.
Bu kengash va boshqaruvchi tashkilot uchun nimani anglatadi#
Amaliy xulosa oddiy: hisob joyga ochiladi, majburiyatli shaxs esa sukut boʻyicha mulkdor hisoblanadi. Ijarachi bu sxemada faqat bitta yoʻl bilan paydo boʻladi — mulkdorning majburiyat oʻtkazilgani haqidagi xabari orqali.
Shundan uchta qoida chiqadi:
- Reyestrni mulkdorlar boʻyicha yuriting, xabar yuboriladigan kontaktni esa
alohida saqlang — u ijarachining kontakti boʻlishi mumkin.
- Majburiyat oʻtkazilgani haqidagi xabarni yozma qabul qiling va shaxsiy
hisobga tikib qoʻying: keyinchalik kvitansiya nega mulkdorga emasligini shu hujjat tushuntiradi.
- Hisoblashni baribir joyga bogʻlab qoldiring. Kvartiradagi odamlar oʻzgaradi,
maydon esa — yoʻq.
NURLI UY aynan shunday ishlaydi: shaxsiy hisob kvartiraga ochiladi, uning mulkdori bor va kvitansiyani oladigan odami bor — bu bir odam boʻlishi shart emas.
Bu qonunda nima yoʻq#
Buni aytib oʻtish muhim, chunki ijara atrofida eng koʻp toʻqiladi.
- Ijarachining majburiyatlari yoʻq. Bittasi ham. Qonun majburiyatlarni joy
mulkdoriga yuklaydi.
- Sukunat rejimi yoʻq va shovqin qilish mumkin boʻlmagan soatlar yoʻq.
Bunday norma bu qonunda umuman yoʻq.
- Jarima yoʻq — na mulkdor uchun, na ijarachi uchun. Qonunda «jarima» soʻzi
yoʻq.
- Chiqarib yuborish tartibi yoʻq, buzilishni bartaraf etish muddatlari va
ijara shartnomasini bekor qilish asoslari yoʻq.
- Ijarachi huquqlari roʻyxati yoʻq va mulkdor ijaraga berilgan joyga kira
olmaydi degan norma yoʻq.
- Ijarachini boshqarish organida roʻyxatdan oʻtkazish talabi yoʻq.
Bularning bari yo boshqa hujjatlar bilan tartibga solinadi, yo ijara shartnomasining predmeti. Agar maqolada yoki shartnoma namunasida shu bandlarning birortasiga koʻp kvartirali uylarni boshqarish qonuni havola qilinsa — havola notoʻgʻri.
Yonida nima oʻqish kerak#
Qonun mulkdordan nima talab qilishining toʻliq roʻyxati — mulkdorning huquq va majburiyatlari tahlilida. Umumiy xarajatlardan kvitansiyadagi summa qanday chiqishi — majburiy badallarni hisoblash maqolasida.
Agar ijaraga berilgan kvartiralar uyingizda koʻp boʻlsa, toʻlovlar nega kechikishini va bunga nima qilish kerakligini koʻring: nega vaqtida toʻlamaydi.
Koʻp beriladigan savollar#
Kvartira ijaraga berilgan boʻlsa, badalni kim toʻlaydi?
Sukut boʻyicha — mulkdor. Qonun umumiy xarajatlarda ishtirok etish majburiyatini joy mulkdoriga yuklaydi. Ijarachi toʻlovchi boʻlishi uchun majburiyat unga shartnoma bilan oʻtkazilishi va bu haqda boshqarish organi xabardor qilinishi kerak.
Badalni ijarachiga oʻtkazish mumkinmi?
Ha. Qonun umumiy xarajatlarda ishtirok etish majburiyatini shartnoma asosida boshqa shaxsga oʻtkazishga yoʻl qoʻyadi. Mulkdor bu haqda boshqarish organini xabardor qilishi shart — xabarsiz uy hisob-kitobni mulkdorga yozaveradi.
Ijarachi uydan foydalanish qoidalariga rioya etishi shartmi?
Bu qonun ijarachining majburiyatlarini belgilamaydi — u joy mulkdoriga qaratilgan. Ijarachi uchun yashash qoidalari ijara shartnomasi va fuqarolik qonunchiligidan kelib chiqadi.
Yashovchilar umumiy mol-mulkka zarar yetkazsa, kim javob beradi?
Qonun zararni mulkdor yoki u bilan birga yashovchi shaxslar qoplashini belgilaydi. Uy talabni mulkdorga bildiradi, mulkdor esa ijarachi bilan shartnoma boʻyicha hisoblashadi.
Kvartira boʻsh tursa ham badal toʻlanadimi?
Ha. Joydan foydalanmaslik yoki umumiy mol-mulkdan foydalanishdan voz kechish mulkdorni umumiy xarajatlarda ishtirok etishdan toʻliq ham, qisman ham ozod etmaydi.
Mulkdor ijaradagi kvartiraga uy vakillarini kiritishi shartmi?
Ha, agar umumiy mol-mulkning faqat shu joydan kirish mumkin boʻlgan konstruktiv qismlarini tekshirish, taʼmirlash yoki almashtirish zarur boʻlsa va mulkdor oldindan xabardor qilingan boʻlsa. Shoshilinch hollarda oldindan xabardor qilish talab etilmaydi — shuning uchun kirish sharti ijara shartnomasida yozilgani maʼqul.
Huquqiy asos: Oʻzbekiston Respublikasining 2019-yil 7-noyabrdagi OʻRQ-581-son «Koʻp kvartirali uylarni boshqarish toʻgʻrisida»gi Qonuni, 16-, 18- va 19-moddalar. Amaldagi tahrirdagi aniq matn — lex.uz saytida.