«Я тут не живу, квартиру снимают — пусть жильцы и платят». Эту фразу слышит любой председатель совета и любой менеджер управляющей организации. Она звучит логично и почти всегда ошибочна.
Закон об управлении многоквартирными домами упоминает аренду ровно один раз — и совсем не там, где её ожидают увидеть. Разберём, что он на самом деле говорит, кто перед домом отвечает за квартиру, которую сдали, и в каком единственном случае обязанность действительно переходит к другому человеку.
Что закон разрешает собственнику#
Сдача жилья — это не серая зона. Право названо в перечне прав собственника помещения прямо:
Собственник помещения вправе передать принадлежащее ему на праве собственности помещение другому лицу во владение и (или) пользование на основании договора аренды, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Обратите внимание на формулировку: передаётся владение и (или) пользование. Право собственности остаётся у собственника — а вместе с ним и всё, что закон к этому праву привязывает.
Почему обязанности остаются на собственнике#
Следующая статья закона называется «Обязанности собственника помещения». В ней длинный перечень: использовать помещение по назначению, обеспечивать сохранность помещения и общего имущества, бережно обращаться с санитарно-техническим оборудованием, экономно расходовать ресурсы, соблюдать правила технической эксплуатации и санитарные нормы, немедленно принимать меры при обнаружении неисправностей, обеспечивать доступ аварийных служб, соблюдать требования к содержанию домашних животных.
Отдельным блоком идут запреты: не допускать разрушения общего имущества, не возводить самовольные постройки, не загромождать противопожарные проходы, коридоры, лестницы и запасные выходы, не держать животных в местах общего пользования, не выполнять самовольно работы, нарушающие несущую способность и сейсмостойкость.
Наниматель в этом перечне не появляется ни разу. Закон не переносит эти обязанности на того, кто фактически живёт в квартире, и не делает исключений для сданного жилья. Значит, для дома обязанным остаётся собственник.
Кто отвечает за ущерб общему имуществу#
Здесь закон формулирует ответственность шире, чем «собственник», — и это как раз про сданное жильё:
Если собственник или проживающие с ним лица причинили ущерб имуществу других собственников либо общему имуществу, они обязаны возместить причинённый ущерб.
«Проживающие с ним лица» — это те, кто живёт в помещении. Но требование дом всё равно предъявляет через собственника: договорных отношений с нанимателем у дома нет, реестр ведётся по собственникам, и именно собственник — сторона в отношениях по поводу общего имущества.
Доступ в сданную квартиру#
Ещё одна норма, о которой собственники, сдающие жильё, узнают в самый неудобный момент:
Если необходимо осмотреть, отремонтировать или заменить конструктивные части общего имущества, доступ к которым возможен только через данное помещение, собственник обязан допустить представителей органа управления домом в это помещение при условии предварительного уведомления. В неотложных случаях, когда нужно предотвратить аварию или оперативно устранить её последствия, предварительное уведомление не требуется.
Обязанность лежит на собственнике. Если ключи только у нанимателя, а собственник в другом городе, обязанность от этого не исчезает — поэтому условие о доступе стоит закладывать прямо в договор аренды.
Пустая квартира не освобождает от взносов#
Отдельная норма закрывает самый частый аргумент:
Неиспользование собственником принадлежащего ему помещения либо отказ от пользования общим имуществом не освобождает его от участия в общих расходах полностью или частично.
То есть ни «я тут не живу», ни «квартира стоит пустая», ни «лифтом не пользуюсь» не работают. Доля в общих расходах определяется площадью помещения по кадастровому паспорту дома, а не тем, кто и как часто в нём ночует.
Единственная обязанность, которую можно передать#
И здесь — та самая норма, которую ищут собственники, сдающие жильё:
Собственник помещения может передать свою обязанность по участию в общих расходах на содержание, эксплуатацию и ремонт общего имущества другому лицу на основании договора. Собственник обязан уведомить орган управления домом о передаче своих обязанностей по внесению обязательных взносов или платежей другому лицу.
Три вещи, которые из неё следуют:
- Передаётся именно денежная обязанность — участие в общих расходах.
Обязанности по содержанию помещения, безопасности и правилам пользования в этой норме не упомянуты.
- Нужен договор. Устная договорённость «жильцы платят сами» не создаёт для
дома ничего: без договора обязанным перед домом остаётся собственник.
- Нужно уведомление органа управления. Это прямая обязанность собственника,
а не любезность. Пока уведомления нет, дом ведёт начисления на собственника — и он же числится должником.
Что это значит для совета дома и управляющей организации#
Практический вывод простой: счёт открывается на помещение, а обязанным по умолчанию считается собственник. Наниматель появляется в этой схеме только одним способом — через уведомление собственника о передаче обязанности.
Отсюда три правила, которые стоит закрепить в работе:
- Реестр ведите по собственникам, а контакт для уведомлений храните отдельно —
он может быть контактом нанимателя.
- Уведомление о передаче обязанности принимайте письменно и подшивайте к
лицевому счёту: это документ, который потом объясняет, почему квитанция уходит не собственнику.
- Начисление всё равно оставляйте привязанным к помещению. Люди в квартире
меняются, площадь — нет.
Ровно так это устроено в NURLI UY: лицевой счёт открыт на квартиру, у него есть собственник и есть получатель квитанции, и это не обязательно один человек.
Чего в этом законе нет#
Это важно проговорить, потому что вокруг аренды выдумывают больше всего.
- Нет обязанностей нанимателя. Ни одной. Закон адресует обязанности
собственнику помещения.
- Нет режима тишины и никаких часов, после которых нельзя шуметь. Такой
нормы в этом законе нет вообще.
- Нет штрафов — ни для собственника, ни для нанимателя. Слова «штраф» в
законе нет.
- Нет процедуры выселения, сроков на устранение нарушений и оснований для
расторжения договора аренды.
- Нет перечня прав нанимателя и нет нормы о том, что собственник не вправе
входить в сданное помещение.
- Нет требования регистрировать нанимателя в органе управления домом.
Всё это либо регулируется другими актами, либо является предметом договора аренды. Если в статье или в шаблоне договора вам ссылаются на закон об управлении домами по любому из этих пунктов — ссылка неверна.
Что читать рядом#
Полный перечень того, что закон требует от собственника, — в разборе права и обязанности собственника. Как из общих расходов получается сумма в квитанции — в статье как рассчитать обязательные взносы.
Если сданные квартиры — заметная часть вашего дома, посмотрите, почему платежи задерживаются и что с этим делать: почему собственники не платят вовремя.
Частые вопросы#
Кто платит взносы, если квартира сдана в аренду?
По умолчанию — собственник. Закон адресует обязанность участвовать в общих расходах собственнику помещения. Наниматель становится плательщиком только тогда, когда обязанность передана ему по договору и об этом уведомлён орган управления домом.
Можно ли переложить взносы на нанимателя?
Да. Закон допускает передачу обязанности по участию в общих расходах другому лицу на основании договора. Собственник обязан уведомить об этом орган управления домом — без уведомления дом продолжает начислять на собственника.
Обязан ли наниматель соблюдать правила пользования домом?
Этот закон обязанности нанимателя не устанавливает — он обращён к собственнику помещения. Правила проживания для нанимателя вытекают из договора аренды и гражданского законодательства.
Кто отвечает за ущерб общему имуществу, причинённый жильцами?
Закон обязывает возместить ущерб собственника или проживающих с ним лиц. Требование дом предъявляет собственнику, а тот уже разбирается с нанимателем по договору аренды.
Нужно ли платить взносы, если квартира пустая?
Да. Неиспользование помещения или отказ от пользования общим имуществом не освобождает собственника от участия в общих расходах ни полностью, ни частично.
Обязан ли собственник впустить в сданную квартиру представителей дома?
Да, если нужно осмотреть, отремонтировать или заменить конструктивные части общего имущества, доступ к которым возможен только через это помещение, и собственник предварительно уведомлён. В неотложных случаях уведомление не требуется — поэтому условие о доступе стоит прописать в договоре аренды.
Правовая основа: Закон Республики Узбекистан от 7 ноября 2019 года № ЗРУ-581 «Об управлении многоквартирными домами», статьи 16, 18, 19. Формулировки изложены своими словами; точный текст в действующей редакции — на lex.uz.