Если собственники выбрали непосредственное управление, дом не остаётся без органа: управлять им каждый день будет совет многоквартирного дома — несколько собственников, избранных остальными.
Разница с общим собранием простая и важная: собрание принимает решения, совет их исполняет. Собрание решает, ремонтировать ли кровлю; совет находит подрядчика, следит за работой и отчитывается о результате.
Когда и как избирается#
Момент избрания закон привязывает к решению о способе управления: если общее собрание приняло решение управлять домом непосредственно, на этом же собрании из числа собственников помещений этого дома избирается совет.
Решение о выборе непосредственного управления принимается большинством голосов собственников или их представителей, присутствующих на собрании. Собственник, который не может участвовать лично, вправе проголосовать по вопросу о выборе способа управления до собрания, подав инициатору письменное заявление.
Сколько человек и кого можно избрать#
Членов совета — не менее трёх. Точное число устанавливает общее собрание, и закон прямо называет, из чего при этом исходить: количество подъездов, этажей и помещений в доме. То есть в двухподъездном доме логично, чтобы в совете были представлены оба подъезда, — но конкретную цифру закон никому не навязывает.
Кого можно избрать, сформулировано жёстко: из числа собственников помещений в данном доме. Это исключает арендаторов, живущих в доме родственников собственника и приглашённых со стороны специалистов, каким бы полезным ни казался их опыт. Собственник нежилого помещения при этом — такой же собственник, как и владелец квартиры.
Что обязан делать совет#
| Обязанность | Что это на практике |
|---|---|
| Обеспечивать выполнение решений общего собрания | Собрание решило — совет организовал и довёл до результата |
| Выносить на обсуждение собрания предложения о порядке пользования общим имуществом, включая придомовой участок | Парковка, детская площадка, аренда части подвала — сначала предложение, потом решение собрания |
| Проводить обсуждения проектов договоров по эксплуатации и обслуживанию дома | Сравнить условия и цены до подписания, а не после |
| Осуществлять контроль за качеством оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества | Принимать работу и не принимать плохую |
| Представлять отчёт о проделанной работе общему собранию | Раз в год, перед теми, кто его избрал |
Обратите внимание на границу: во втором пункте совет выносит предложение, а не решает. Порядок пользования общим имуществом определяется решением общего собрания — это статья 13. Совет, который сдал часть подвала в аренду самостоятельно, вышел за свои полномочия.
Председатель совета#
Председатель избирается из числа членов совета на общем собрании. Он руководит текущей деятельностью совета и подотчётен собранию. Его полномочия:
- вступать в переговоры по условиям договора на содержание и эксплуатацию общего имущества — до того, как собрание примет решение о его заключении;
- доводить результаты этих переговоров до сведения общего собрания;
- на основании протокола общего собрания заключать договоры по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества и вступать в иные правовые отношения от имени собственников;
- контролировать исполнение обязательств по заключённым договорам, подписывать акты приёмки оказанных услуг и выполненных работ, а также акты о нарушении нормативов качества и периодичности;
- на основании протокола общего собрания выступать в суде представителем собственников по делам, связанным с общим имуществом и коммунальными услугами;
- принимать решения по вопросам, переданным ему решением общего собрания.
При непосредственном управлении именно председатель заключает договор с организациями жилищно-коммунальной сферы — на основании решения собрания. При этом в отношениях с третьими лицами от имени собственников вправе участвовать один или несколько собственников, уполномоченных общим собранием.
Вознаграждение#
Общее собрание вправе принять решение о выплате вознаграждения председателю и членам совета. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты, а также определение его размера.
Из формулировки следуют две вещи. Первая: вознаграждение — право собрания, а не обязанность, и по умолчанию совет работает без оплаты. Вторая: одного «решили платить» недостаточно — в протоколе должны быть и размер, и порядок выплаты.
Переизбрание#
Совет подлежит переизбранию на общем собрании ежегодно, если иной срок не установлен решением общего собрания. То есть год — это правило по умолчанию, а не жёсткая рамка: собрание может установить другой срок.
Если решение о переизбрании в установленный срок не принято, полномочия совета продлеваются на тот же срок — дом не остаётся без органа управления из-за пропущенного собрания. А при ненадлежащем исполнении обязанностей совет может быть переизбран досрочно.
Чего в законе нет#
- Нет требований к кандидату, кроме одного: он собственник помещения в этом доме. Ни возраста, ни образования, ни отсутствия задолженности.
- Нет предельного числа членов — только нижняя граница в три человека.
- Нет ограничения на переизбрание одних и тех же людей.
- Нет отдельной процедуры голосования по каждому кандидату: закон описывает порядок принятия решения общим собранием, а не форму избрания совета.
- Нет обязанности платить председателю и членам совета.
Что достаётся совету на следующий день#
Полномочия заканчиваются, а работа начинается: начисления по каждой квартире, сбор оплат, ответы собственникам и годовой отчёт, который совет обязан представить собранию. Как считается сам взнос, разобрано в статье как рассчитать обязательные взносы, а как провести собрание, на котором совет избирают и перед которым отчитываются — в отдельной инструкции.
Если непосредственное управление окажется слишком тяжёлым, способ можно поменять: сравнение всех трёх — в разборе три способа управления.
Частые вопросы#
Когда избирается совет дома?
На том же общем собрании, где принято решение управлять домом непосредственно собственниками. Отдельного собрания для этого не требуется.
Может ли арендатор быть членом совета?
Нет. Совет избирается из числа собственников помещений в данном доме. Собственник нежилого помещения при этом может быть избран наравне с собственником квартиры.
Сколько человек должно быть в совете?
Не менее трёх. Точное число устанавливает общее собрание с учётом количества подъездов, этажей и помещений в доме.
Может ли председатель сам подписать договор с подрядчиком?
Он заключает договоры на основании протокола общего собрания. Переговоры он вправе вести до решения собрания, но само решение о заключении договора принимает собрание.
Обязательно ли платить председателю?
Нет. Общее собрание вправе принять такое решение, и тогда в нём должны быть указаны размер, условия и порядок выплаты. По умолчанию оплаты нет.
Что будет, если забыли переизбрать совет?
Полномочия совета продлеваются на тот же срок. Дом не остаётся без органа управления, но лучше провести переизбрание вовремя.
Можно ли распустить совет досрочно?
Да. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет может быть досрочно переизбран общим собранием.
Правовая основа: Закон Республики Узбекистан от 7 ноября 2019 года № ЗРУ-581 «Об управлении многоквартирными домами», статьи 13, 24, 25, 26. Формулировки изложены своими словами; точный текст в действующей редакции — на lex.uz.