Что такое общее имущество дома и как им пользоваться

Спор о том, кто должен чинить трубу или убирать коляску с лестницы, почти всегда упирается в один вопрос: чьё это. Пока граница между квартирой и общим имуществом не проведена, каждый разговор начинается заново.

Закон эту границу проводит — и проводит уже, чем принято думать. Ниже: что именно относится к общему имуществу, почему придомовой участок живёт по отдельным правилам, что можно передать в пользование, а что запрещено передавать кому бы то ни было.

Что закон относит к общему имуществу#

Статья 6 даёт перечень, а не общее определение. К общему имуществу относятся:

• общие помещения дома;
• несущие и ограждающие конструкции;
• междуквартирные закрытые (винтовые) лестницы и лестничные марши;
• лифты, лифтовые и иные шахты;
• коридоры;
• технические этажи, подвалы, чердаки и крыши;
• внутридомовые инженерные сети и коммуникации;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование и устройства, расположенные внутри или снаружи помещений и обслуживающие более одного помещения.

Последний пункт — не просто ещё одна строка списка, а критерий, которым решаются все спорные случаи: обслуживает ли это более одного помещения. Стояк, проходящий через вашу квартиру, обслуживает не только вас, поэтому он общий. Радиатор, подключённый к нему и греющий только вашу комнату, — уже нет.

Придомовой участок — отдельная история#

Землю вокруг дома часто называют общим имуществом, и это неточно. Статья 7 устанавливает другой режим: придомовой земельный участок выделяется собственникам помещений местными органами исполнительной власти на праве постоянного пользования, и на собственников возлагается ответственность за его санитарное состояние и благоустройство.

Участок неделим и не может быть разделён на самостоятельные участки. Сведения о нём и кадастровый план обязательно содержатся в кадастровом паспорте дома.

Практический вывод: за уборку и благоустройство территории отвечают собственники — и расходы на это входят в смету наравне с ремонтом подъезда.

Ваша доля: что с ней можно и нельзя#

Доля в общем имуществе устроена так, чтобы её нельзя было отделить от квартиры:

• она не выделяется в натуре — нельзя получить «свои» два метра чердака;
• она не отчуждается отдельно от помещения и переходит к приобретателю квартиры вместе с ней (статья 14);
• при этом право пользования общим имуществом не зависит от размера доли: собственник большой квартиры и собственник маленькой пользуются лестницей, лифтом и участком на равных (статья 13).

Здесь легко запутаться, поэтому стоит развести две вещи: пользование — равное для всех, расходы — пропорциональны площади помещения. Первое из статьи 13, второе из статьи 16.

Что можно передать в пользование, а что нельзя#

Отдельные части общего имущества могут передаваться в пользование собственникам помещений или другим лицам — в порядке, определённом решением общего собрания. Это и есть законный путь для аренды части подвала, размещения оборудования оператора связи или вывески на фасаде.

Из этого следуют три правила, о которых чаще всего забывают.

Первое. Собственник, который пользуется частью общего имущества только в своих интересах, обязан платить за содержание общего имущества в размере, определённом решением общего собрания. То есть пользование — не бесплатное по умолчанию.

Второе. Передача части общего имущества другому лицу возможна только по решению, принятому единогласно всеми участниками общей долевой собственности. Не большинством — единогласно.

Третье. Передача невозможна вовсе, если она ограничит других собственников в осуществлении их прав.

Обязанности собственника#

Статья 19 формулирует их через «нельзя», и этот список стоит вывесить в подъезде дословно. Не допускается:

• разрушение общего имущества или создание угрозы ему, а равно имуществу любого другого собственника;
• самовольное возведение построек и сооружений без соответствующего разрешения;
• загромождение вещами и оборудованием противопожарных проходов, общих коридоров, закрытых (винтовых) лестниц, запасных выходов и других общих помещений дома;
• содержание домашних животных в местах общего пользования: на лестницах, чердаках, в подвалах, а также в общих кухнях, на балконах и верандах;
• самовольные работы по переустройству и перепланировке, нарушающие несущую способность и сейсмостойкость конструктивных частей дома.

Переустройство и перепланировку закон разрешает — но только ради повышения удобства помещения, без нарушения конструктивной схемы здания и инженерных коммуникаций, без ухудшения архитектуры фасада и внешнего вида и без снижения несущей способности и сейсмостойкости.

Два правила, которые снимают половину конфликтов на практике:

• если собственник или проживающие с ним лица причинили вред имуществу других собственников либо общему имуществу, они обязаны возместить причинённый вред;
• если конструктивные части общего имущества доступны только через ваше помещение, вы обязаны впустить представителей органа управления домом для осмотра, ремонта или замены — при условии предварительного уведомления. В неотложных случаях, когда нужно предотвратить аварию или быстро устранить её последствия, предварительное уведомление не требуется.

Кто следит за состоянием общего имущества#

Содержание общего имущества — это обеспечение его надлежащего технического и санитарного состояния: обслуживание, ремонт и всё, что нужно для сохранности (статья 15). Орган управления домом обязан выполнять обязательные мероприятия и работы, невыполнение которых создаёт непосредственную угрозу дому, жизни и здоровью людей, имуществу и окружающей среде. Обязательные нормы — это противопожарные, санитарные и градостроительные нормы.

Если в доме возникли обстоятельства, создающие реальную угрозу жизни, здоровью и имуществу людей или окружающей среде, Инспекция жилищного фонда обязана принять меры к устранению этой угрозы, заранее уведомив собственников и орган управления домом. Факт наличия угрозы должен быть подтверждён соответствующим государственным органом.

Ответственность за нарушение законодательства об управлении многоквартирными домами закон формулирует общо: виновные лица несут ответственность в установленном порядке (статья 52). Никакой отдельной шкалы штрафов внутри этого закона нет — конкретные санкции определяются другими актами.

Как это связано с деньгами#

Всё, что перечислено выше, содержится за счёт обязательных взносов собственников — и размер взноса выводится из площади помещения и утверждённой сметы. Метод разобран по шагам в статье как рассчитать обязательные взносы.

Решение о том, что именно ремонтировать и что передать в пользование, принимает общее собрание — как его провести, описано в отдельной инструкции.

Правовая основа: Закон Республики Узбекистан от 7 ноября 2019 года № ЗРУ-581 «Об управлении многоквартирными домами», статьи 6, 7, 13, 14, 15, 16, 19, 52. Формулировки здесь изложены своими словами; точный текст в действующей редакции — на lex.uz.