# Три способа управления многоквартирным домом > Непосредственное управление, управляющая организация или товарищество: чем они отличаются по закону и что будет, если не выбрать за три месяца. URL: https://nurliuy.uz/blog/sposoby-upravleniya-mkd/ Опубликовано: 2026-09-09 · Закон Теги: ЗРУ-581, управление, товарищество, общее собрание Разбор для собственников и управляющих компаний: как устроен каждый способ, сколько он стоит по времени и деньгам, и в каком случае его выбирают. Когда новый дом введён в эксплуатацию, собственники стоят перед выбором, который определяет всё остальное: кто собирает обязательные взносы, кто нанимает подрядчиков, кто отвечает за деньги дома. Закон об управлении многоквартирными домами (ЗРУ-581, статья 8) даёт три способа: управлять самим, нанять управляющую организацию или создать товарищество. На выбор есть три месяца со дня ввода дома в эксплуатацию — дальше решает не дом. ## Коротко - Способов три: непосредственное управление собственниками, управляющая организация (или управляющий) и товарищество собственников. - Непосредственное управление возможно только для одного дома и не создаёт юридического лица; товарищество и управляющая организация масштабируются. - Решение принимает общее собрание и может изменить его в любой момент. - Не выбрали за три месяца — управляющую организацию назначают, а затем определяют через открытый конкурс. - Способ управления не меняет способ расчёта: взносы всегда считаются по площади помещения. ## Способ 1. Непосредственное управление Собственники управляют домом сами, не создавая юридического лица. Самый автономный и самый трудозатратный вариант. > «Способ управления многоквартирным домом непосредственно собственниками > помещений без образования юридического лица могут выбрать собственники > помещений не более одного многоквартирного дома.» Отсюда главное ограничение: одним таким способом нельзя управлять двумя домами. ### Совет дома и председатель Собственники избирают совет — не менее трёх человек; точное число определяет общее собрание с учётом количества подъездов, этажей и помещений. По статье 25 совет обеспечивает выполнение решений общего собрания, вносит предложения по использованию общего имущества, обсуждает и одобряет договоры с подрядчиками, контролирует качество работ и ежегодно отчитывается перед собственниками. Сам совет тоже переизбирается ежегодно, если общее собрание не установило другой срок. Один из членов совета избирается председателем (статья 26). Он ведёт переговоры по договорам до голосования, подписывает одобренные договоры, контролирует оплату работ подрядчиков, представляет дом в спорах. Собственники вправе проголосовать за вознаграждение председателю и членам совета — это не обязанность, но многие дома так делают, чтобы компенсировать нагрузку. Деньги собирает и расходует председатель или назначенный член совета; совет ведёт учёт и ежегодно отчитывается. ### Чего это стоит | | Непосредственное управление | |---|---| | Плюсы | Полный контроль собственников, нет наценки управляющей компании, члены совета живут в доме | | Минусы | Много времени, нужны знания по учёту и договорам, личная ответственность членов совета, только один дом | | Кому подходит | Дома на 8–40 квартир с активными собственниками | ## Способ 2. Управляющая организация или управляющий Дом нанимает профессиональную компанию либо индивидуального предпринимателя — управляющего, который отвечает за все операции. ### Требования и договор По статье 27 в штате управляющей организации должно быть не менее двух специалистов с квалификационным сертификатом по управлению многоквартирным домом. Управляющий — физическое лицо регистрируется как индивидуальный предприниматель и тоже обязан иметь сертификат. И организация, и управляющий обязаны обеспечить свободный доступ к информации об услугах, работах и их стоимости — собственникам, совету дома, правлению и ревизионной комиссии товарищества. Отчётность закреплена отдельно, статьёй 29: если договор не устанавливает иного, управляющая организация ежегодно отчитывается на общем собрании об исполнении договора за предыдущий год. Договор заключается с **каждым собственником** (статья 28) и должен описывать состав общего имущества, перечень работ и услуг, порядок определения цены и внесения платежей, порядок контроля со стороны собственника, а также форму и график отчётности. > Срок договора — от одного года до пяти лет. Если ни одна из сторон не заявила > о прекращении в течение 30 дней после истечения срока, договор продлевается на > тех же условиях. ### Что делает управляющая организация - собирает обязательные взносы; - нанимает и контролирует подрядчиков; - ведёт учёт и готовит сметы; - управляет средствами на капитальный ремонт; - разбирает обращения жителей; - взаимодействует с коммунальными и городскими службами. Размер платы управляющей организации утверждает общее собрание — обычно это фиксированная сумма в месяц или процент от собранных взносов. ### Освобождение от налогов > «Управляющая организация или управляющий в случае предоставления услуг и > выполнения работ по управлению, техническому обслуживанию и ремонту общего > имущества, а также по благоустройству земельного участка, прилегающего к > многоквартирному дому, освобождается от уплаты всех видов налогов в части > оказания услуг и (или) выполнения данных работ.» ### Смена организации Если организация не справляется, общее собрание может расторгнуть договор в одностороннем порядке, выбрать другую организацию или перейти на непосредственное управление. Прежняя организация передаёт документы, остаток средств и ключи в течение трёх рабочих дней. | | Управляющая организация | |---|---| | Плюсы | Профессиональные специалисты, регулируемая деятельность, работает с несколькими домами, минимум нагрузки на собственников | | Минусы | Плата за управление уменьшает средства на ремонт, собственники меньше вовлечены, дом зависит от качества компании | | Кому подходит | Дома от 40 квартир, дома с отсутствующими собственниками, новостройки на старте | ## Способ 3. Товарищество собственников Товарищество — некоммерческая организация, которую создают сами собственники. В отличие от непосредственного управления, у неё есть статус юридического лица; в отличие от найма компании, управляют ею собственники. > «Товарищество является юридическим лицом и имеет в собственности обособленное > имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе, вправе от своего имени > приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, > исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.» ### Как создаётся 1. Инициатива — не менее 10% собственников требуют созвать учредительное собрание. 2. Собрание — должно присутствовать более 50% собственников. 3. Голосование — за создание должно высказаться более половины присутствующих. 4. Устав — принимаются правила, по которым товарищество работает. 5. Регистрация — документы подаются в государственные органы. 6. Органы — избираются правление и ревизионная комиссия. ### Как устроено внутри **Общее собрание членов.** Все собственники — члены товарищества. Собирается не реже раза в год, утверждает бюджет, избирает правление, устанавливает размер взносов. **Правление.** Исполнительный орган товарищества, подотчётный общему собранию. Созывается не реже раза в месяц; заседание правомочно, если участвует не менее двух третей его членов. **Председатель правления.** Избирается из членов, имеющих квалификационный сертификат. Если избран член без сертификата, он обязан получить его в течение тридцати дней; иначе общее собрание в течение десяти дней избирает председателем другого члена товарищества. **Ревизионная комиссия.** Не менее трёх человек, контролирует финансово-хозяйственную деятельность и ежегодно отчитывается перед общим собранием. Её члены не могут одновременно входить в правление. Устав (статья 32) описывает наименование и местонахождение, адреса домов, порядок распределения средств, порядок установления взносов, управление общим имуществом, структуру органов, порядок принятия решений и процедуры реорганизации или ликвидации. Товарищество может управлять несколькими компактно расположенными домами — но для этого нужно согласие более 50% собственников **в каждом доме**. | | Товарищество | |---|---| | Плюсы | Юридическое лицо, контроль собственников, проверяемая отчётность, устойчивая структура, возможен наём персонала | | Минусы | Сложное создание, больше формальных процедур, собственники всё равно участвуют в собраниях | | Кому подходит | Дома на 20–80 квартир со стабильным активным составом, планы на несколько домов | ## Сравнение | Параметр | Непосредственное | Управляющая организация | Товарищество | |---|---|---|---| | Юридическое лицо | Нет | Да | Да | | Сколько домов | Только один | Несколько | Несколько | | Участие собственников | Высокое | Низкое | Среднее | | Кто принимает решения | Совет и собственники | Собственники и компания | Правление и члены | | Квалификация | Добровольцы | Сертифицированные специалисты | Избранные плюс наёмные | | Создание | Простое: выборы совета | Простое: договор | Сложное: регистрация | | Стоимость | Низкая и средняя | Средняя и высокая | Низкая и средняя | ## Как выбрать **Непосредственное управление** — если дом небольшой, до 30 квартир, собственники активны и готовы работать, нужен максимальный контроль при минимальных расходах, а менее формальная структура не пугает. **Управляющая организация** — если дом большой, от 40 квартир, многие собственники не живут в доме, нужна профессиональная экспертиза и минимальное участие, а впереди возможно расширение на несколько домов. **Товарищество** — если нужна юридическая форма и профессиональные процедуры, но с контролем собственников; дом среднего размера, собственники умеренно активны, а приоритет — долгосрочная устойчивость. > Срок на решение — три месяца со дня ввода дома в эксплуатацию (статья 22). Если > собственники не договорились, территориальное подразделение Министерства > жилищно-коммунального обслуживания на трёхмесячный срок определяет управляющую > организацию или управляющего. Если и после этого вопрос не решён или принятое > решение не реализовано, то же подразделение проводит открытый конкурс. Всё это > время дом платит выбранной не им компании. ## Способ можно поменять > «Способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на > основании решения общего собрания.» Непосредственное управление стало слишком тяжёлым — дом переходит к управляющей организации. Плата организации оказалась высокой — собственники создают товарищество. Решение принимает общее собрание, и никаких сроков давности здесь нет. ## Что общего у всех трёх Способ управления определяет, кто принимает решения, но не то, как считаются деньги. В любом из трёх случаев взнос собственника выводится из площади его помещения и утверждённой сметы — метод разобран в статье [как рассчитать обязательные взносы](/blog/raschet-obyazatelnyh-vznosov/). Различается только то, кто ведёт учёт: председатель совета, сотрудник управляющей организации или правление товарищества. Дома в государственном учёте ведут начисления в системе Mening Uyim; частные комплексы и посёлки в неё, как правило, не входят — об этом [отдельное сравнение](/mening-uyim/). ## Частые вопросы ### Сколько времени есть на выбор способа управления? Три месяца со дня ввода дома в эксплуатацию. Если решение не принято, территориальное подразделение Министерства жилищно-коммунального обслуживания на трёхмесячный срок определяет управляющую организацию, а затем, если вопрос так и не решён, проводит открытый конкурс. ### Можно ли управлять двумя домами непосредственно, без юридического лица? Нет. Этот способ доступен собственникам не более одного многоквартирного дома. Для нескольких домов подходит товарищество или управляющая организация. ### Обязательно ли платить председателю совета? Нет, это решение общего собрания. Собственники вправе установить вознаграждение председателю и членам совета, но не обязаны. ### Что нужно, чтобы создать товарищество? Учредительное собрание, созванное по требованию не менее 10% собственников, с присутствием более 50% собственников; за создание должно проголосовать большинство присутствующих. Дальше — устав, регистрация, выборы правления и ревизионной комиссии. ### Как сменить управляющую организацию? Решением общего собрания: договор расторгается в одностороннем порядке, дом выбирает другую организацию или переходит на непосредственное управление. Прежняя организация передаёт документы, остаток средств и ключи в течение трёх рабочих дней. ### Меняется ли размер взноса при смене способа управления? Сама база расчёта не меняется — доля считается по площади помещения. Меняется смета: у управляющей организации в неё входит плата за управление, при непосредственном управлении её может не быть. --- **Правовая основа:** Закон Республики Узбекистан от 7 ноября 2019 года № ЗРУ-581 «Об управлении многоквартирными домами», статьи 8, 22–32, 44, 46, 47. Актуальную редакцию проверяйте на [lex.uz](https://lex.uz/ru/docs/4586287). --- NURLI UY · https://nurliuy.uz · учёт начислений и оплат для частных управляющих компаний.