# Что такое общее имущество дома и как им пользоваться > Что закон относит к общему имуществу, чем от него отличается придомовой участок, что нельзя передать никому и кто платит за содержание. URL: https://nurliuy.uz/blog/obshchee-imushchestvo-doma/ Опубликовано: 2026-09-09 · Закон Теги: ЗРУ-581, общее имущество, придомовой участок, содержание Разбор для собственников и управляющих компаний: где заканчивается ваша квартира и начинается общее, что можно сдать в пользование, а что нельзя ни при каких условиях. Спор о том, кто должен чинить трубу или убирать коляску с лестницы, почти всегда упирается в один вопрос: чьё это. Пока граница между квартирой и общим имуществом не проведена, каждый разговор начинается заново. Закон эту границу проводит — и проводит уже, чем принято думать. Ниже: что именно относится к общему имуществу, почему придомовой участок живёт по отдельным правилам, что можно передать в пользование, а что запрещено передавать кому бы то ни было. ## Коротко - Перечень конкретный и короче, чем кажется: конструкции, лестницы и лифты, шахты, коридоры, технические этажи, подвалы, чердаки и крыши, внутридомовые сети. А заканчивается он критерием: оборудование, обслуживающее более одного помещения, — тоже общее. - Придомовой земельный участок — не общее имущество: он выделяется собственникам на праве постоянного пользования и неделим. - Доля в общем имуществе не выделяется в натуре и не отчуждается отдельно от помещения — она переходит только вместе с квартирой. - Право пользоваться общим имуществом не зависит от размера доли: у всех собственников оно равное. - Несущие конструкции, лестницы, лифты, шахты и внутридомовые сети запрещено передавать другому лицу — в любом объёме и по любому решению. ## Что закон относит к общему имуществу Статья 6 даёт перечень, а не общее определение. К общему имуществу относятся: - общие помещения дома; - несущие и ограждающие конструкции; - междуквартирные закрытые (винтовые) лестницы и лестничные марши; - лифты, лифтовые и иные шахты; - коридоры; - технические этажи, подвалы, чердаки и крыши; - внутридомовые инженерные сети и коммуникации; - механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование и устройства, расположенные внутри или снаружи помещений и обслуживающие более одного помещения. Последний пункт — не просто ещё одна строка списка, а критерий, которым решаются все спорные случаи: **обслуживает ли это более одного помещения**. Стояк, проходящий через вашу квартиру, обслуживает не только вас, поэтому он общий. Радиатор, подключённый к нему и греющий только вашу комнату, — уже нет. > По этому же критерию домофон, шлагбаум или видеонаблюдение на входе — общее > имущество: они обслуживают весь подъезд, а не одну квартиру. А вот детская > площадка в список не попадает: она стоит на придомовом участке, у которого свой > режим — о нём ниже. И в том, и в другом случае расходы на содержание идут через > смету, утверждённую общим собранием. ## Придомовой участок — отдельная история Землю вокруг дома часто называют общим имуществом, и это неточно. Статья 7 устанавливает другой режим: придомовой земельный участок выделяется собственникам помещений местными органами исполнительной власти **на праве постоянного пользования**, и на собственников возлагается ответственность за его санитарное состояние и благоустройство. Участок неделим и не может быть разделён на самостоятельные участки. Сведения о нём и кадастровый план обязательно содержатся в кадастровом паспорте дома. Практический вывод: за уборку и благоустройство территории отвечают собственники — и расходы на это входят в смету наравне с ремонтом подъезда. ## Ваша доля: что с ней можно и нельзя Доля в общем имуществе устроена так, чтобы её нельзя было отделить от квартиры: - она **не выделяется в натуре** — нельзя получить «свои» два метра чердака; - она **не отчуждается отдельно** от помещения и переходит к приобретателю квартиры вместе с ней (статья 14); - при этом **право пользования общим имуществом не зависит от размера доли**: собственник большой квартиры и собственник маленькой пользуются лестницей, лифтом и участком на равных (статья 13). Здесь легко запутаться, поэтому стоит развести две вещи: **пользование** — равное для всех, **расходы** — пропорциональны площади помещения. Первое из статьи 13, второе из статьи 16. ## Что можно передать в пользование, а что нельзя Отдельные части общего имущества могут передаваться в пользование собственникам помещений или другим лицам — в порядке, определённом решением общего собрания. Это и есть законный путь для аренды части подвала, размещения оборудования оператора связи или вывески на фасаде. Из этого следуют три правила, о которых чаще всего забывают. **Первое.** Собственник, который пользуется частью общего имущества только в своих интересах, обязан платить за содержание общего имущества в размере, определённом решением общего собрания. То есть пользование — не бесплатное по умолчанию. **Второе.** Передача части общего имущества другому лицу возможна только по решению, принятому **единогласно** всеми участниками общей долевой собственности. Не большинством — единогласно. **Третье.** Передача невозможна вовсе, если она ограничит других собственников в осуществлении их прав. > И есть то, что запрещено передавать при любом решении и любом единогласии: > несущие и ограждающие конструкции, междуквартирные закрытые лестницы и > лестничные марши, лифты, лифтовые и иные шахты, внутридомовые инженерные сети > и коммуникации, а также оборудование, обслуживающее более одного помещения. > Никакое собрание не может отдать лифтовую шахту в аренду. ## Обязанности собственника Статья 19 формулирует их через «нельзя», и этот список стоит вывесить в подъезде дословно. Не допускается: - разрушение общего имущества или создание угрозы ему, а равно имуществу любого другого собственника; - самовольное возведение построек и сооружений без соответствующего разрешения; - загромождение вещами и оборудованием противопожарных проходов, общих коридоров, закрытых (винтовых) лестниц, запасных выходов и других общих помещений дома; - содержание домашних животных в местах общего пользования: на лестницах, чердаках, в подвалах, а также в общих кухнях, на балконах и верандах; - самовольные работы по переустройству и перепланировке, нарушающие несущую способность и сейсмостойкость конструктивных частей дома. Переустройство и перепланировку закон разрешает — но только ради повышения удобства помещения, без нарушения конструктивной схемы здания и инженерных коммуникаций, без ухудшения архитектуры фасада и внешнего вида и без снижения несущей способности и сейсмостойкости. Два правила, которые снимают половину конфликтов на практике: - если собственник или проживающие с ним лица причинили вред имуществу других собственников либо общему имуществу, они обязаны возместить причинённый вред; - если конструктивные части общего имущества доступны только через ваше помещение, вы обязаны впустить представителей органа управления домом для осмотра, ремонта или замены — при условии предварительного уведомления. В неотложных случаях, когда нужно предотвратить аварию или быстро устранить её последствия, предварительное уведомление не требуется. ## Кто следит за состоянием общего имущества Содержание общего имущества — это обеспечение его надлежащего технического и санитарного состояния: обслуживание, ремонт и всё, что нужно для сохранности (статья 15). Орган управления домом обязан выполнять обязательные мероприятия и работы, невыполнение которых создаёт непосредственную угрозу дому, жизни и здоровью людей, имуществу и окружающей среде. Обязательные нормы — это противопожарные, санитарные и градостроительные нормы. Если в доме возникли обстоятельства, создающие реальную угрозу жизни, здоровью и имуществу людей или окружающей среде, Инспекция жилищного фонда обязана принять меры к устранению этой угрозы, заранее уведомив собственников и орган управления домом. Факт наличия угрозы должен быть подтверждён соответствующим государственным органом. Ответственность за нарушение законодательства об управлении многоквартирными домами закон формулирует общо: виновные лица несут ответственность в установленном порядке (статья 52). Никакой отдельной шкалы штрафов внутри этого закона нет — конкретные санкции определяются другими актами. ## Как это связано с деньгами Всё, что перечислено выше, содержится за счёт обязательных взносов собственников — и размер взноса выводится из площади помещения и утверждённой сметы. Метод разобран по шагам в статье [как рассчитать обязательные взносы](/blog/raschet-obyazatelnyh-vznosov/). Решение о том, что именно ремонтировать и что передать в пользование, принимает общее собрание — как его провести, описано в [отдельной инструкции](/blog/obshchee-sobranie-sobstvennikov/). ## Частые вопросы ### Входит ли придомовой участок в общее имущество? Нет, у него отдельный режим. Участок выделяется собственникам помещений на праве постоянного пользования, он неделим, а ответственность за его санитарное состояние и благоустройство лежит на собственниках. ### Можно ли продать свою долю в общем имуществе? Нет. Доля не выделяется в натуре и не отчуждается отдельно от помещения: она переходит к новому собственнику только вместе с квартирой. ### Можно ли сдать в аренду часть подвала? Отдельные части общего имущества передаются в пользование в порядке, определённом решением общего собрания, а передача другому лицу требует единогласного решения всех участников общей долевой собственности. И передача невозможна, если она ограничит права других собственников. ### Кто больше платит — тот больше пользуется? Нет. Право пользования общим имуществом не зависит от размера доли: собственники пользуются им на равных. От площади зависят расходы, а не доступ. ### Можно ли поставить велосипед на лестничной площадке? Загромождение вещами и оборудованием общих коридоров, лестниц, противопожарных проходов и запасных выходов не допускается. Место для колясок и велосипедов — это отдельное решение общего собрания о порядке пользования общим имуществом. ### Обязан ли я пустить в квартиру для ремонта стояка? Да, если эта часть общего имущества доступна только через ваше помещение и вас предварительно уведомили. При угрозе аварии или для быстрого устранения её последствий предварительное уведомление не требуется. --- **Правовая основа:** Закон Республики Узбекистан от 7 ноября 2019 года № ЗРУ-581 «Об управлении многоквартирными домами», статьи 6, 7, 13, 14, 15, 16, 19, 52. Формулировки здесь изложены своими словами; точный текст в действующей редакции — на [lex.uz](https://lex.uz/ru/docs/4586287). --- NURLI UY · https://nurliuy.uz · учёт начислений и оплат для частных управляющих компаний.