# Договор управления многоквартирным домом: условия, срок, расторжение > Пять обязательных условий договора, срок от года до пяти, автопродление, односторонний отказ и что компания передаёт при уходе за три дня. URL: https://nurliuy.uz/blog/dogovor-upravleniya-domom/ Опубликовано: 2026-09-09 · Как устроено Теги: ЗРУ-581, договор управления, управляющая организация, расторжение Разбор для собственников и управляющих организаций: что закон требует записать в договор, как он продлевается сам собой и что происходит при смене компании. Когда дом нанимает управляющую организацию или управляющего, отношения оформляются договором управления многоквартирным домом. Это не формальность: именно договор определяет, что компания обязана делать, сколько это стоит и как её проверять. У этого договора есть особенность, которую часто упускают: он заключается **с каждым собственником**, а не один на дом. И условия в нём — те, что указаны в решениях общего собрания. ## Коротко - Договор заключается в письменной форме с каждым собственником помещения, на условиях, указанных в решениях общего собрания. - Обязательных условий пять, и среди них — порядок контроля за исполнением и сроки отчётности, а не только цена. - Срок — не менее одного года и не более пяти лет. - Если по окончании срока ни одна сторона не заявила о прекращении, договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях. - Отказаться в одностороннем порядке собственники вправе по решению общего собрания, если компания не выполняет условия договора. Передача документов, остатка средств и ключей — в течение трёх рабочих дней. ## Кого можно нанять Управлять домом по договору может юридическое лицо — управляющая организация — либо физическое лицо, зарегистрированное индивидуальным предпринимателем, — управляющий. Требования к ним разные по форме, но одинаковые по сути — квалификация: - **у организации** в штате должно быть не менее двух специалистов по управлению многоквартирным домом с соответствующим квалификационным (аттестационным) сертификатом; - **у управляющего** — регистрация в качестве индивидуального предпринимателя и такой же квалификационный (аттестационный) сертификат. И организация, и управляющий обязаны обеспечить свободный доступ к информации об оказываемых услугах, выполняемых работах и их стоимости — собственникам помещений, совету дома, правлению и ревизионной комиссии товарищества. > Отдельно закон освобождает управляющую организацию или управляющего от уплаты > всех видов налогов в части оказания услуг и выполнения работ по управлению, > техническому обслуживанию и ремонту общего имущества, а также по > благоустройству придомового участка. Это стоит помнить при обсуждении цены: > налоговой нагрузки на эту часть деятельности у компании нет. ## Пять обязательных условий | Что должно быть в договоре | На что смотреть при подписании | |---|---| | Состав общего имущества, в отношении которого осуществляется управление, и адрес дома | Общая формулировка «общее имущество дома» — плохой признак: спор пойдёт именно о границах | | Перечень услуг и работ по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества и порядок изменения этого перечня | Важнее самого перечня — порядок его изменения: без него список нельзя ни расширить, ни сократить без конфликта | | Порядок определения цены договора и порядок внесения платы | Не только сумма, но и то, из чего она считается и когда вносится | | Порядок осуществления контроля за выполнением обязательств по договору | Это ваш единственный рычаг между отчётами: как проверять и в какой форме предъявлять претензии | | Порядок и сроки отчётности за выполненные работы и оказанные услуги | Годовой отчёт установлен законом; в договоре стоит закрепить и промежуточный | Пункт про отчётность дополняется отдельной статьёй: если договором не установлено иное, управляющая организация или управляющий **ежегодно отчитывается на общем собрании** об исполнении договора за предыдущий год. Кроме того, они обязаны обеспечить свободный доступ собственников к информации об основных показателях своей финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и выполняемых работах, порядке и условиях их оказания и об их стоимости. ## Срок и автопродление Договор заключается на срок **не менее чем один год, но не более чем на пять лет**. Договора на полгода или на бессрочный срок этот закон не предполагает. Дальше — правило, из-за которого дома чаще всего остаются с компанией, которой недовольны: > При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании > срока его действия договор считается продлённым на тот же срок и на тех же > условиях, какие были им предусмотрены. То есть бездействие — это выбор в пользу продления. Двухлетний договор, о котором никто не вспомнил, становится ещё двухлетним, с той же ценой и тем же перечнем услуг. > Практический вывод: дату окончания договора стоит держать в календаре вместе с > датой годового собрания. Если вы хотите пересмотреть условия или сменить > компанию, заявление о прекращении должно появиться **до** окончания срока — иначе > обсуждать будет уже нечего до конца следующего периода. ## Как расторгнуть договор Собственники на основании решения общего собрания вправе **в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора**, если управляющая организация или управляющий не выполняет его условия, и принять решение о выборе другой организации или управляющего. Обратите внимание на связку: основание — неисполнение условий договора, форма — решение общего собрания. Поэтому договор с внятным перечнем услуг и порядком контроля защищает собственников дважды: он говорит, что компания должна делать, и он же позволяет показать, что она этого не делает. ## Что передаётся при уходе В течение **трёх рабочих дней** со дня прекращения договора управляющая организация или управляющий обязан передать: - техническую документацию на дом и иные связанные с управлением документы; - остаточные денежные средства; - ключи от помещений, входящих в состав общего имущества; - иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации и управления домом. Передаётся всё это вновь выбранной управляющей организации или управляющему — либо собственнику помещения, определённому решением общего собрания. Второй вариант важен: если новая компания ещё не выбрана, дом не остаётся без документов и ключей, но собрание должно назвать, кому именно их передать. ## Чего в законе нет - **Нет срока предварительного уведомления** о расторжении. Требуется решение общего собрания и неисполнение условий, а конкретный срок предупреждения закон не устанавливает — его стоит прописать в самом договоре. - **Нет лицензирования.** Требование к компании — два специалиста с квалификационным сертификатом в штате, а не лицензия. - **Нет обязательной формулы цены.** Договор должен содержать порядок её определения, но за квадратный метр, за лицевой счёт или фиксированной суммой — решают стороны. - **Нет правила об индексации.** Если хотите ежегодный пересмотр цены, это условие договора, а не норма закона. - **Нет типовой формы договора** в самом законе: есть перечень того, что в нём должно быть. ## Что читать рядом Договор — это второй из трёх способов управления. Чем он отличается от непосредственного управления и товарищества, разобрано в статье [три способа управления](/blog/sposoby-upravleniya-mkd/), а решение о его заключении принимает общее собрание — порядок в [отдельной инструкции](/blog/obshchee-sobranie-sobstvennikov/). Цена договора и обязательные взносы — разные вещи: взнос собственника выводится из площади и сметы, и плата управляющей организации входит в эту смету. Метод расчёта — в статье [как рассчитать обязательные взносы](/blog/raschet-obyazatelnyh-vznosov/). ## Частые вопросы ### С кем заключается договор управления? С каждым собственником помещения, в письменной форме, на условиях, указанных в решениях общего собрания. ### На какой срок можно заключить договор? Не менее чем на один год и не более чем на пять лет. ### Что будет, если срок договора истёк и все молчат? Договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях. Заявление о прекращении должно поступить от одной из сторон до окончания срока. ### Можно ли расторгнуть договор досрочно? Собственники по решению общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если компания не выполняет его условия, и выбрать другую организацию или управляющего. ### Что компания обязана передать при уходе? Техническую документацию и иные документы по управлению, остаточные денежные средства, ключи от помещений общего имущества и иные технические средства и оборудование — в течение трёх рабочих дней, новой компании либо собственнику, определённому решением общего собрания. ### Нужна ли управляющей организации лицензия? Этот закон лицензирования не вводит. В штате должно быть не менее двух специалистов по управлению многоквартирным домом с квалификационным (аттестационным) сертификатом. ### Как часто компания обязана отчитываться? Если договором не установлено иное — ежегодно на общем собрании, об исполнении договора за предыдущий год. Свободный доступ к информации об услугах, работах и их стоимости она обязана обеспечивать постоянно. --- **Правовая основа:** Закон Республики Узбекистан от 7 ноября 2019 года № ЗРУ-581 «Об управлении многоквартирными домами», статьи 27, 28, 29. Формулировки изложены своими словами; точный текст в действующей редакции — на [lex.uz](https://lex.uz/ru/docs/4586287). --- NURLI UY · https://nurliuy.uz · учёт начислений и оплат для частных управляющих компаний.