# Сдали квартиру в аренду: кто платит взносы и кто отвечает за нарушения > Закон об управлении домами обращён к собственнику, а не к нанимателю. Кто платит взносы, кто отвечает за ущерб и как обязанность передаётся по договору. URL: https://nurliuy.uz/blog/arenda-kvartiry-i-vznosy/ Опубликовано: 2026-09-09 · Как устроено Теги: ЗРУ-581, аренда, взносы, ответственность Разбор для собственников, которые сдают жильё, и для советов домов, которые с ними работают: что закон говорит про арендаторов — и чего он про них не говорит вовсе. «Я тут не живу, квартиру снимают — пусть жильцы и платят». Эту фразу слышит любой председатель совета и любой менеджер управляющей организации. Она звучит логично и почти всегда ошибочна. Закон об управлении многоквартирными домами упоминает аренду ровно один раз — и совсем не там, где её ожидают увидеть. Разберём, что он на самом деле говорит, кто перед домом отвечает за квартиру, которую сдали, и в каком единственном случае обязанность действительно переходит к другому человеку. ## Коротко - Право сдать помещение в аренду прямо названо в законе как **право собственника** — наряду с правом владеть, пользоваться и распоряжаться. - Все обязанности по содержанию, безопасности и правилам пользования закон адресует **собственнику помещения**. Нанимателя он в этом перечне не называет. - Возместить ущерб общему имуществу обязаны **собственник или проживающие с ним лица** — то есть требование дом предъявляет собственнику. - Неиспользование своего помещения **не освобождает** собственника от участия в общих расходах — ни полностью, ни частично. - Обязанность участвовать в общих расходах **можно передать другому лицу по договору**, но об этом нужно уведомить орган управления домом. ## Что закон разрешает собственнику Сдача жилья — это не серая зона. Право названо в перечне прав собственника помещения прямо: > Собственник помещения вправе передать принадлежащее ему на праве > собственности помещение другому лицу во владение и (или) пользование на > основании договора аренды, договора безвозмездного пользования или на ином > законном основании. Обратите внимание на формулировку: передаётся **владение и (или) пользование**. Право собственности остаётся у собственника — а вместе с ним и всё, что закон к этому праву привязывает. ## Почему обязанности остаются на собственнике Следующая статья закона называется «Обязанности собственника помещения». В ней длинный перечень: использовать помещение по назначению, обеспечивать сохранность помещения и общего имущества, бережно обращаться с санитарно-техническим оборудованием, экономно расходовать ресурсы, соблюдать правила технической эксплуатации и санитарные нормы, немедленно принимать меры при обнаружении неисправностей, обеспечивать доступ аварийных служб, соблюдать требования к содержанию домашних животных. Отдельным блоком идут запреты: не допускать разрушения общего имущества, не возводить самовольные постройки, не загромождать противопожарные проходы, коридоры, лестницы и запасные выходы, не держать животных в местах общего пользования, не выполнять самовольно работы, нарушающие несущую способность и сейсмостойкость. Наниматель в этом перечне не появляется ни разу. Закон не переносит эти обязанности на того, кто фактически живёт в квартире, и не делает исключений для сданного жилья. Значит, для дома обязанным остаётся собственник. > Это не значит, что наниматель может вести себя как угодно. Его поведение > регулируется договором аренды и гражданским законодательством — просто не этим > законом. Для совета дома это различие практическое: претензию по общему > имуществу вы адресуете собственнику, а собственник уже разбирается со своим > нанимателем. ## Кто отвечает за ущерб общему имуществу Здесь закон формулирует ответственность шире, чем «собственник», — и это как раз про сданное жильё: > Если собственник или проживающие с ним лица причинили ущерб имуществу других > собственников либо общему имуществу, они обязаны возместить причинённый ущерб. «Проживающие с ним лица» — это те, кто живёт в помещении. Но требование дом всё равно предъявляет через собственника: договорных отношений с нанимателем у дома нет, реестр ведётся по собственникам, и именно собственник — сторона в отношениях по поводу общего имущества. ## Доступ в сданную квартиру Ещё одна норма, о которой собственники, сдающие жильё, узнают в самый неудобный момент: > Если необходимо осмотреть, отремонтировать или заменить конструктивные части > общего имущества, доступ к которым возможен только через данное помещение, > собственник обязан допустить представителей органа управления домом в это > помещение при условии предварительного уведомления. В неотложных случаях, > когда нужно предотвратить аварию или оперативно устранить её последствия, > предварительное уведомление не требуется. Обязанность лежит на собственнике. Если ключи только у нанимателя, а собственник в другом городе, обязанность от этого не исчезает — поэтому условие о доступе стоит закладывать прямо в договор аренды. ## Пустая квартира не освобождает от взносов Отдельная норма закрывает самый частый аргумент: > Неиспользование собственником принадлежащего ему помещения либо отказ от > пользования общим имуществом не освобождает его от участия в общих расходах > полностью или частично. То есть ни «я тут не живу», ни «квартира стоит пустая», ни «лифтом не пользуюсь» не работают. Доля в общих расходах определяется площадью помещения по кадастровому паспорту дома, а не тем, кто и как часто в нём ночует. ## Единственная обязанность, которую можно передать И здесь — та самая норма, которую ищут собственники, сдающие жильё: > Собственник помещения может передать свою обязанность по участию в общих > расходах на содержание, эксплуатацию и ремонт общего имущества другому лицу на > основании договора. Собственник обязан уведомить орган управления домом о > передаче своих обязанностей по внесению обязательных взносов или платежей > другому лицу. Три вещи, которые из неё следуют: 1. **Передаётся именно денежная обязанность** — участие в общих расходах. Обязанности по содержанию помещения, безопасности и правилам пользования в этой норме не упомянуты. 2. **Нужен договор.** Устная договорённость «жильцы платят сами» не создаёт для дома ничего: без договора обязанным перед домом остаётся собственник. 3. **Нужно уведомление органа управления.** Это прямая обязанность собственника, а не любезность. Пока уведомления нет, дом ведёт начисления на собственника — и он же числится должником. > Передача обязанности по договору — не то же самое, что перевод долга по уже > начисленным суммам. Если к моменту заселения нанимателя за квартирой числится > задолженность, она остаётся долгом собственника: договор аренды на прошлые > периоды не распространяется. Фиксируйте остаток долга на дату заселения актом — > это снимает половину будущих споров. ## Что это значит для совета дома и управляющей организации Практический вывод простой: **счёт открывается на помещение, а обязанным по умолчанию считается собственник**. Наниматель появляется в этой схеме только одним способом — через уведомление собственника о передаче обязанности. Отсюда три правила, которые стоит закрепить в работе: - Реестр ведите по собственникам, а контакт для уведомлений храните отдельно — он может быть контактом нанимателя. - Уведомление о передаче обязанности принимайте письменно и подшивайте к лицевому счёту: это документ, который потом объясняет, почему квитанция уходит не собственнику. - Начисление всё равно оставляйте привязанным к помещению. Люди в квартире меняются, площадь — нет. Ровно так это устроено в NURLI UY: лицевой счёт открыт на квартиру, у него есть собственник и есть получатель квитанции, и это не обязательно один человек. - **Счёт на помещение** — Площадь и тариф хранятся у квартиры, а не у человека: при смене жильца начисление не сбивается - **Собственник и плательщик — раздельно** — Квитанция уходит тому, кто платит, а история задолженности остаётся привязанной к помещению - **Остаток долга на дату** — Видно, сколько числилось за квартирой на любую дату — это и есть тот самый акт при заселении - **Квитанция в Telegram** — Уходит с расшифровкой: площадь, тариф, долг на начало месяца, итого к оплате - **Напоминания по расписанию** — Вашим текстом, с журналом доставки — кому дошло, кому нет - **История по квартире** — Все начисления и платежи по помещению за всё время, независимо от того, кто в нём жил ## Чего в этом законе нет Это важно проговорить, потому что вокруг аренды выдумывают больше всего. - **Нет обязанностей нанимателя.** Ни одной. Закон адресует обязанности собственнику помещения. - **Нет режима тишины** и никаких часов, после которых нельзя шуметь. Такой нормы в этом законе нет вообще. - **Нет штрафов** — ни для собственника, ни для нанимателя. Слова «штраф» в законе нет. - **Нет процедуры выселения**, сроков на устранение нарушений и оснований для расторжения договора аренды. - **Нет перечня прав нанимателя** и нет нормы о том, что собственник не вправе входить в сданное помещение. - **Нет требования регистрировать нанимателя** в органе управления домом. Всё это либо регулируется другими актами, либо является предметом договора аренды. Если в статье или в шаблоне договора вам ссылаются на закон об управлении домами по любому из этих пунктов — ссылка неверна. ## Что читать рядом Полный перечень того, что закон требует от собственника, — в разборе [права и обязанности собственника](/blog/prava-i-obyazannosti-sobstvennika/). Как из общих расходов получается сумма в квитанции — в статье [как рассчитать обязательные взносы](/blog/raschet-obyazatelnyh-vznosov/). Если сданные квартиры — заметная часть вашего дома, посмотрите, почему платежи задерживаются и что с этим делать: [почему собственники не платят вовремя](/blog/pochemu-ne-platyat-vovremya/). ## Частые вопросы ### Кто платит взносы, если квартира сдана в аренду? По умолчанию — собственник. Закон адресует обязанность участвовать в общих расходах собственнику помещения. Наниматель становится плательщиком только тогда, когда обязанность передана ему по договору и об этом уведомлён орган управления домом. ### Можно ли переложить взносы на нанимателя? Да. Закон допускает передачу обязанности по участию в общих расходах другому лицу на основании договора. Собственник обязан уведомить об этом орган управления домом — без уведомления дом продолжает начислять на собственника. ### Обязан ли наниматель соблюдать правила пользования домом? Этот закон обязанности нанимателя не устанавливает — он обращён к собственнику помещения. Правила проживания для нанимателя вытекают из договора аренды и гражданского законодательства. ### Кто отвечает за ущерб общему имуществу, причинённый жильцами? Закон обязывает возместить ущерб собственника или проживающих с ним лиц. Требование дом предъявляет собственнику, а тот уже разбирается с нанимателем по договору аренды. ### Нужно ли платить взносы, если квартира пустая? Да. Неиспользование помещения или отказ от пользования общим имуществом не освобождает собственника от участия в общих расходах ни полностью, ни частично. ### Обязан ли собственник впустить в сданную квартиру представителей дома? Да, если нужно осмотреть, отремонтировать или заменить конструктивные части общего имущества, доступ к которым возможен только через это помещение, и собственник предварительно уведомлён. В неотложных случаях уведомление не требуется — поэтому условие о доступе стоит прописать в договоре аренды. --- **Правовая основа:** Закон Республики Узбекистан от 7 ноября 2019 года № ЗРУ-581 «Об управлении многоквартирными домами», статьи 16, 18, 19. Формулировки изложены своими словами; точный текст в действующей редакции — на [lex.uz](https://lex.uz/ru/docs/4586287). --- NURLI UY · https://nurliuy.uz · учёт начислений и оплат для частных управляющих компаний.